Dobrá adresa

Dozvíte se, podle jakých parametrů posuzovat kvalitu lokality pro svůj bar či restauraci, ať už se chystáte otevřít úplně nový podnik nebo jen uvažujete o přestěhování toho stávajícího

Gastronomie - Dobrá adresa

Výběru lokality jsme se dotkli již v minulosti, když byla řeč o analytickém přístupu k výběru optimálního prostoru pro podnikání. Tentokrát se podíváme na toto klíčové rozhodnutí z dalších úhlů pohledu. Tímto krokem, tedy rozhodnutím o umístění podniku, se zavazujeme k fixním nákladům, které jsou pro naši výsledovku zcela zásadní. Vždyť za léta nájmu utratíme několik milionů korun!

Při výběhu toho „pravého ořechového“ mají prioritu tři hlavní parametry, které je optimální nastavit v rozumné rovnováze, aby měl člověk klid na samotné podnikání a vlastní invenci. Prvním kritériem je samozřejmě bonita lokality, dále je nutné realisticky posoudit kvalitu vlastního nebytového prostoru včetně jeho polohy v rámci domu a v neposlední řadě se vyplatí předem prozkoumat charakter „pana domácího“.

Gastronomie - Dobrá adresa Bonita lokality

Některé firmy hodnotí tuto část komplikovaným formulářem, kde má každý parametr svou určitou váhu.

Po vyplnění a prostém sečtení získaných bodů je jasné, zda toto místo brát či nebrat.

Nejdál jsou v tomto směru rychloobslužné koncepty, které si měří dokonce i průměrnou průchodnost v dané oblasti. Ne že by to byl nejzásadnější pohled na věc, ale pokud váš podnik leží naproti Mc Donald’s a máte rozumný nájem, můžete si zpravidla gratulovat.

Vzhledem k tomu, že v našem případě hovoříme spíš o večerním či nočním barovém provozu, je třeba vnímat komplexnější obrázek daného místa. Rozhodně nestačí spočítat, kolik lidí projde kolem, protože nehledáme masu, ale daleko užší cílovou skupinu. Zajímají nás lidé, kteří mají dost času, aby nespěchali domů, a dost peněz, aby nám stálo za to s nimi setrvat často do hluboké noci. Pro tento typ provozu jsou paradoxně vhodné lokality s vysokou koncentrací konkurence ve formě restaurací, barů a klubů, neboť se ukazuje, že lidé čím dál častěji směřují za zábavou do určité oblasti, a až na místě se rozhodují, do jakého podniku zavítají a jak dlouho tam pobudou. Je jasné, že v takovéto lokalitě budeme jednat o vyšším nájmu. Na druhou stranu pokud jsme v branži noví a nemáme ještě vybudovaný dostatečný profesní kredit, snižujeme dobrým zacílením případná rizika spojená i s nastartováním obratů.

Čím lepší jméno jsme si vybudovali, tím větší máme šanci, že si nás hosté najdou. Ale vždy se musí jednat o lokalitu, která má určitý potenciál. Úvahy typu „tam to bude fungovat, protože široko daleko nic není“ se už mnohokrát projevily jako zcela liché.

Každý z nás si docela jistě dokáže vybavit nějaký konkrétní případ podnikatele, který věřil v bezmeznou loajalitu svých hostů a vybudoval nákladný podnik za městem. Jenže se ukázalo, že na podobné výlety mají hosté čas a chuť pouze někdy, zatímco náklady běží stále. To zákonitě vede k nutným ústupkům z kvality, slevování ze standardů služeb a k postupnému bolestnému konci.

Před podpisem smlouvy také vždy myslete na rozumné posouzení cenové mapy dané oblasti, sledujte „v místě obvyklé“ výše nájmů nebytových i bytových prostor a také prodejní ceny nemovitostí. V maximální možné míře se seznamte s územními plány budoucího rozvoje! Uvědomte si, že se pouštíte do dlouhodobé investice, proto je potřeba vidět i do vzdálenější budoucnosti.

Gastronomie - Dobrá adresa Můžete tak předejít celé řadě problémů, například když odhalíte, že za pět let se tu začne stavět silniční obchvat a ve vašem těsném sousedství bude vjezd do podzemního tunelu. Anebo můžete naopak mnoho získat. Když se vám podaří najmout zajímavý prostor v místě s plánovaným masivním rozvojem, který s sebou vždy přináší výrazné zhodnocení lokality a dramatický nárůst cen u nově uzavíraných smluv, budete mít před ostatními podnikateli náskok a ještě ušetříte.

Kvalita prostoru

Její důkladné posouzení obvykle zabere nejvíce času a neobejde se bez odborníků, tedy pokud se nechcete v průběhu realizace stavby dozvědět o nepředpokládaném statickém problému, který rekonstrukci dvojnásobně prodraží. Z vlastní zkušenosti vím, že optimální je návštěva prověřeného projektanta se skupinou „profesantů“ pro stavební projekt. Ti – každý ze svého expertního pohledu – vyhodnotí případná rizika a navrhnou možnosti řešení.

Osobně bych nikdy nepodepsal nájemní smlouvu bez dispozičního plánu s rozpočtem na realizaci. Je pochopitelné, že plánovaný rozpočet nemůže mít přesnost na korunu, ale od budoucí reality by se neměl lišit o víc než třicet procent. I to se někomu může zdát jako značně benevolentní rozptyl, ale v běžné praxi nejsou výjimkou ani projekty, které jsou ve finále i několikanásobně dražší, než se plánovalo při podpisu smlouvy a při kalkulaci možné návratnosti.

Kromě stavebního posouzení je třeba získat maximum informací o případných dalších nájemnících, sousedech a vašich budoucích fanoušcích. Jejich novým koníčkem by se totiž brzy mohla stát korespondence na všechny strany ohledně vašeho domnělého porušování nejrůznějších známých i neznámých předpisů a nařízení. Jsou případy, kdy jeden zahořklý člověk dokázal totálně znehodnotit celou investici a provozovatele z podniku vyštvat.

Kvalitu prostoru také značně určuje jeho flexibilita. Například pro venkovní provoz, logistiku zboží a hostů, případnou možnost rozšíření podniku a další přidané hodnoty. Tyto parametry nemusejí být patrné hned na první pohled, ale z dlouhodobého hlediska jsou velmi důležité, protože vytvářejí podmínky pro bezproblémové užívání a dávají prostor pro budoucí růst obchodního potenciálu.

Charakter majitele nemovitosti

Osoba majitele prostoru je v naší rovnici tou největší neznámou, ať už se jedná o osobu fyzickou nebo právnickou. I když současného majitele znáte jako své boty, nikdy nevíte, co bude za pár let, protože klidně může nemovitost třeba prodat. A vy budete muset začít budovat nové vztahy s novým majitelem úplně od začátku. Proto nedejte na ujištění typu „ústní dohoda je dostatečná“ a „když nastane problém, tak se přece nějak domluvíme“.

Riziko budoucích sporů je možné stlačit na minimum kvalitní nájemní smlouvou postihující i takové detaily, jako kde budou stát popelnice pro váš podnik. Pokud ovšem narazíte na člověka, který není eticky v pořádku, můžete se dočkat velkých překvapení i se sebelepší smlouvou v ruce. Ale máte alespoň nějakou šanci vyjít z případného soudního boje jako vítěz.

Situace okolo pronajímání prostor pro gastronomii zatím není na takové úrovni, aby například developer velkého komerčního objektu chápal kvalitní restauraci jako přidanou hodnotu i pro ostatní nájemce budovy. A tudíž aby tuto skutečnost zohlednil v podmínkách smlouvy a v cenové nabídce. Nicméně i u nás už existuje několik projektů, vesměs se zahraničními firmami, kdy byli osloveni podnikatelé s kvalitním gastronomickým know-how, aby v nových či obtížných lokalitách otevřeli své podniky. Je-li investiční a provozní pobídka solidní, zakládá podmínky pro dlouhodobý a vyrovnaný partnerský vztah pronajímatele a nájemce.

Je jasné, že většinu z nás baví daleko víc přemýšlení o gastronomických a provozních výzvách než analýzy návrhů smluv a stavebních plánů. Neberme však tuto část podnikání na lehkou váhu. Právě v tomto místě se totiž dá vyhrát i prohrát, a to ještě dřív než přivítáme prvního hosta.

 

 

Autor: Jan Boroš

www.fbconcepts.cz

 

 



Související články

Zvyšujte svůj zisk

Prodej to

Zvýšení prodejů bez zvýšení nákladů



Zpět